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江南仅存的文职老帅

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高房价背后的高级套路  

2017-07-01 16:59:30|  分类: 旧事重提 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关于房价的话题一直非常火爆,朋友圈里很多朋友每天都在转发各种分析类的文章。似乎,聊房价的人就是时尚时尚最时尚的人。

  呵呵,房产也好,股票也罢,搞这些事情的人里面,有一部分,是绝对意义上的犯罪分子。

  虽然这些犯罪分子并不是造就今天高房价的根本原因,但是这些犯罪分子绝对是高房价的助推剂。

  今天,本文就要透过大量的泡沫,带大家看一看,与房产相关的各种犯罪活动。

  洗钱

  今年5月曾经有一条很轰动的新闻,不知道大家有没有看到过:

  啧啧啧,什么留学生能掏得起1.1亿元做首付买房?

  是的,要聊与房产相关的犯罪,首先要聊洗钱。

  不管是电信诈骗、贩毒、走私、赌博、非法集资、地下钱庄、受贿还是贪污,只要是犯罪得来的钱,一定是黑钱。既然是黑钱,就一定要洗白。

  怎么洗钱呢?

  比如说你是美剧《绝命毒师》中的男主角老白,一个因为患了癌症想要去贩毒的高中化学老师。

  一开始呢,势头不错,老白一个月靠贩毒就能赚5万美元。

  但是这么多钱,很明显不是老白这样一个高中老师能赚到的。

  于是他和老婆一起开了个鸡肉店。

  如果你到这家鸡肉店里去看看,你会发现,除了两个伙计和零星的几个客人,这里非常冷清。

  但是如果你看这家鸡肉店的账面,你会发现,一天至少有500人来这里吃鸡肉。

  于是,靠贩毒赚来的钱就变成了卖鸡肉赚来的合法收入了。

  再后来,老白一个月靠贩毒能赚10万美元了。怎么办呢,于是他又开了一家洗车店。

  如果你仔细去看这个洗车店的账面,你发现,这家美国小镇的普通洗车店,一天居然能洗500辆车,而且这500辆车的车主还都花钱买了成箱的矿泉水、买了大量的玻璃水,买了大量的汽车零配件。

  再后来,不得了了,老白一个月能赚500万美元了。

  好吧,这样就麻烦了,这么多钱,根本来不及洗嘛。做什么正经生意能一个月赚500万美元啊,怎么洗啊?

  最后老白只能选择找个偏僻无人的仓库,把钱藏起来。

  而在现实的生活当中,上世纪70年代哥伦比亚著名的大毒枭巴勃罗.埃斯科瓦尔,一年靠贩毒能赚200亿美金,这么多钱在哥伦比亚这样的国家根本不可能被洗干净。

  于是他是这样做的:是的,挖个坑埋了。

  据说巴勃罗一年光用来捆钱的皮筋就需要花费3万元,一年被老鼠啃坏的钞票就有10亿。

  啧啧啧,可惜了,巴勃罗要是生活在今天中国的北上广深,他一定知道怎么洗钱。

  随便拎出一套房子,500万,地段估计还是贫民窟。

  价值一亿的豪宅遍地都是。

  虽然限购,但是一个身份证在北京能买一套,在深圳还能买一套,在上海又能买一套。。。。

  至于所谓的实名制呢,根本就是名存实亡。对于犯罪分子来说,搞什么多个户口,搞什么人户分离,简直就是玩儿一样。

  最最最重要的一点就是,买房是可以用现金的!用现金!

  卖房了以后钱是可以直接进银行的,银行!

  而且更重要的一点来了:原本洗钱这个事情,一般来说都是要花费不少成本的。

  比如你开一家洗车店,房租、洗衣店装修、设备、人工、财务、税收。。。。好不容易挣来一百万,洗完了变成80万。

  但是通过房地产洗钱,不但不亏,还能升值。

  有这么多有利条件,利用房产来洗钱,就成为了一种非常有利的选择。

  于是问题来了,怎么靠房子来洗钱呢?

  比如你有500万现金,你可以拿着这些钱去任意一家房地产公司的销售部门,然后你告诉漂亮的销售小姐:我要全款买房。

  你猜销售小姐第一句说什么?

  你猜销售小姐会不会问你:先生,您怎么来的500万现金啊,是不是合法收入啊?

  哪个销售小姐脑子坏掉了。

  是的,就是这么简单。成立一家皮包公司,但是注册的这个公司的法人呢肯定不是你。

  然后用犯罪得来的钱,以公司名义买一套房。

  买房的时候你有两个选择:洗钱手法差的,用500万全款买一套房。

  洗钱手法高明的,可以用500万做首付,买一套价值2000万的房,然后继续用黑钱来还贷。

  总之,没有任何一家中介公司或者房产公司有闲心去管这些钱是不是黑钱。

  买到房子以后,过了半年,卖掉。

  于是你神奇的发现,黑钱变成合法收入了。

  什么?这位大哥太有钱了,嫌房子一套一套买太烦了是吗?

  别着急,咱们直接成立房地产公司,咱们大规模的洗钱。

  是的,今天的中国,有一部分人就是依靠这种手段来洗钱。房价疯涨的背后,有这些人的很大功劳。具体的功劳到底是推波助澜还是锦上添花,那就不晓得了。

  行贿

  关注财经的朋友肯定都知道有个著名的教授,叫做郎咸平

  多年前,这位郎先生就喊出过一句著名的话,叫做:民营企业是有原罪的。

  与之相对应的,是我们的国民公公。

  我们的国民公公恰好经营了一家民营企业,并且还是搞房地产起家的,这家公司呢叫做万达。

  国民公公说过一句非常著名的话,请注意,这句话不是“小目标一个亿”。

  是那句:“万达从来不行贿。”

  因为王先生的这句话,一个段子广为流传。这个段子是这样写的:

  当王健林面对媒体的采访,非常淡定的说出“万达从来不行贿”的时候,恒大的爱马仕哥哥许家印正在喝恒大冰泉,听到这句话以后,一口喷在了马云的脸上;万科的登山家王石先生刚刚爬到半山腰,听到这句话后喊了句“我X”,差点引发珠穆拉玛峰的雪崩。

  王健林喊出这句话的时间,据考证是在2012年,多年来,这句话成为万达引以为豪的企业文化。

  4年后,王董事长终于被啪啪打脸,大家请查一下9月28日的新闻,水母先给大家做个截图:


  王董事长被啪啪打脸,不过这还不是最要命的。

  要命的是这个金程只是一个大连市的市委常委,只是一个小角色,受贿的日期还是08年和09年。

  背后的大角色是谁呢?我们的王董事长和他的宝贝儿子未来命运会如何?

  啧啧啧,真是让人期待。我们的王董事长前不久刚刚为中国的高房价泡沫奔走疾呼,结果就出来了这样一条新闻。

  貌似最近风向又变了?

  呵呵,刚才举的这个例子呢,只是热身,接下来我们聊一下怎么通过房子来行贿。

  说到行贿呢,非常简单,就是企业送钱给贪官。

  这个钱怎么送呢?怎么送才能不被中纪委查到,又或者即使查到了也可以抵赖掉呢?很简单,请看如下案例:

  某官员家中有一套价值500万的房产,然后一个房地产开发商想要对这名官员进行行贿。

  于是开发商派出了手底下一个小马仔,让这个小马仔去买官员的这套房产。

  先签订买房合同,缴纳了200万订金。

  购房合同里明文写明:已缴纳200万订金,如果购买方违约放弃购买,赔偿双倍违约金。

  然后呢?

  自然就违约了,这位马仔掏了400万违约金赔给这位官员,这位官员房子还在,白拿400万,并且完全是合法收入。

  请注意,订房后,合同里写明赔偿双倍违约金是一种非常普遍的行为,丝毫不值得怀疑。

  于是,这位官员顺理成章的获得了400万行贿款,请问,这样的情况检察院怎么来定罪?

  唉,可惜了我万达的王健林董事长,你的手下在08年的时候,行贿的手法居然这么愚蠢,竟然能够被查出来。

  可惜,可惜。

  骗贷

  在中国,中小企业向银行申请贷款,其难度之高,不亚于向犹太人白要钱。

  就算好不容易借来了银行贷款,也要支付大概百分之10甚至15的利息。

  如果从银行没法借到钱,就要使用民间借贷。

  一般利息是百分之20以上。

  但是你会神奇的发现,一个普通的老百姓,只要有正当工作,并且缴纳住房公积金,银行就可以闭着眼睛把几百万的钱贷给老百姓买房。

  并且首套房的基准率只有大概百分之4.5。

  啧啧啧,请问,这个时候,如果你是一个中小企业的经营者,面临资金链断裂的风险,并且你手里恰好还有一套价值1000万的房产,你会怎么做?

  把价值1000万的房子卖了?

  把价值1000万的房子抵押给银行然后贷款?

  好吧,我来告诉你:

  第一步,找一个绝对牢靠的亲戚,比如自己的亲妹妹,亲妈等等,总之,只要不在一个户口本上就行。

  第二步:找一个中介,把自己的房子标价1200万。

  第三部:给这个亲戚400万,让他用这400万做首付,再从银行贷出800万。

  第三步:房子过户到亲戚名下,自己一分钱没花,400万还是自己的,800万贷款又到手了,房子也依然是自己的。

  并且请注意,原价值1000万的房产,标价的是1200万。

  这多出来的200万,原本是为了多从银行骗点贷款。

  但是一套房子涨价了百分之二十这种消息传出去以后,效果是啥?

  如果说上面说的只是一套房子的骗贷手段,那么200套房子呢?

  比如某公司开发的一个新楼盘竣工了,竣工以后,大概有200套房子亟待销售。

  但是此时,恰遇房地产业低迷阶段,售卖速度十分缓慢。

  而就是在这个时候,这个公司的资金链也快要断了,如果不能迅速卖掉这200套房子收回资金,这个公司就要和大家说再见了。

  于是这个公司的老板决定赌一把。

  老板找到了200个年轻人,弄到了他们的身份证,然后填写了200份购房申请材料。

  然后神奇的从银行手中,弄来了200套房子的贷款。

  是的,房子就这样卖出去了,贷款骗到手了,资金链断裂的危急解除了,银行也提前完成了今年的贷款考核指标。

  真是皆大欢喜,当然,房价又涨了。

  很多房地产企业,依靠这种骗贷方式,渡过了房地产的冬天。

  只要迎来春天,房价上涨,企业的危机也就渡过去了。

  但是少数企业没有挺到房价疯涨的那天,资金链断了。

  于是企业法人坐监狱了,房子被银行收走了。

  刚才水母举的这个例子,简直就是房地产业内的超级潜规则。

  比如2006年和2007年,是中国房地产业的超级冬天。

  那几年,N多家房地产公司,没有等来2009年春天的4万亿,于是纷纷死掉了,比如下图这家公司,在2000年骗贷,在2006年资金链彻底断裂,在2009年法人被判无期徒刑。


  啧啧啧,就差那么一点点,就那么一点点,这家房企就能迎来2009年的4万亿。

  可惜啊,没有挺过去,这家公司的老板只能坐在了监狱里,看着挺过去的同行们翻着倍的赚钱。

  非常明确的告诉大家,国内所有的房地产公司,都欠银行巨额的贷款。

  玩儿房地产的人,就是在玩儿金融,而且是极高杠杆的金融。

  而对于这种现象,银行都是睁一只眼,闭一只眼。

  对于银行来说,只要你资金链不断,能够按时还我的利息,你就是合法贷款。

  哪天你资金链断了,自然就是骗贷,自然就要坐牢,房子么我也收回。

  房企赌的,是自己能够顺利过渡到下一个房产周期。

  银行赌的,是一百家房企里头,只有一家房企会资金链断裂,只要整个房地产市场不崩盘,银行收回的房子就能以高价重新卖出去,银行的资金链自然也不会断裂。

  除非有一天,所有的房地产企业的资金链同时断裂,银行收回一堆再也无法回本的砖头。

  然后银行的资金链也断了,金融危机,不,是金融地震就此发生。

  泡沫

  说了那么多涉及房产的高级犯罪形式,大家最想知道的并不是这些,而是房价到底还会不会涨。

  好吧,对于这个问题,斗胆来讨论一番:

  很多人讨论房价,首先讨论一个问题:房子是刚需,所以房子永远要涨价。

  “刚需”这个词汇,很有意思。

  什么是刚需?女式挎包算不算刚需?

  对于所有的女人来说,一个好看的包包永远是刚需。

  大学没毕业的女孩,可以去西直门动批买假LV,电视台的知名主持人,可以去新光天地买真LV,甚至爱马仕。

  房子也是这个道理。

  谁都需要房子,但是房子分好房子坏房子。

  在北京,房子分为二环内的房子以及6环外的房子。

  在全国,房子分为北京的房子和甘肃的房子。

  当然,还分为租来的房子和买来的房子。

  对于一个普通家庭的大学女生来说,她手上即使有1万块钱,也可能选择用来交学费,甚至被电信诈骗骗走,但是她绝对不会去买真LV。

  对于一个刚到北京打工的农民工兄弟来说,他可能这辈子都不会在北京买房。

  所以,你看到了,所谓的在北京买房的那群人,理论上永远是那些买得起的人,买不起的人,再怎么刚需,也不会买。

  所以在这种情况下,房子的价格,会在一个平衡的状态下逐渐缓慢合理增长。

  那么今天北京市区内平均6万一平的房价合理吗?

  价格是合理的,但是到达这个价格所花费的时间不合理。

  如果北京的房价,每年以平均百分之10的速度增长,到了2020年的时候,涨到了6万一平,这叫做合理增长。

  但是,今天的北京房价,是在短短10个月的时间里,直接翻倍,涨到了6万一平。

  任何东西的价格,用这种速度来增长,一定运用了大量的杠杆,因此,也一定存在泡沫。

  2015年,中国A股,仅仅用了半年多的时间,就从2100点疯涨到了5000点,涨了一倍多。

  唉,后头的事情大家也都知道了。

  多年来,我国的历任证监会主席,都希望把A股引导到一条所谓“慢牛”的道路上来。

  因为慢牛是健康的,疯牛的结局注定是惨不忍睹。

  再告诉大家一个数据:

  在2009年中国楼市疯涨的那个年代,我国的资金,呈现净流入的数据,海外的热钱源源不断的涌入中国。

  那个时候,中国政府出台了各种政策,围堵各种海外热钱,防止出现恶性通货膨胀。

  在今天,2016年,中国楼市再次疯涨。但是目前,我国的资金,正在净流出。

  中国的金融监管部门,最近最为忙碌的事情,就是围追堵截这些资金,不让他们流出中国。

  于是你要问了,同样是楼市疯涨,为什么09年净流入,16年净流出呢?

  是因为中国加入了SDR?是因为美国预计在年底加息

  好吧,我也不知道。但个人觉得,这个数据很不正常,很不吉利。

  人人皆谈房地产,但估计很少有人清楚一个问题,那就是中国大地上到底有多少房子?

  马光远:该搞清楚中国究竟有多少房子了

  10月前半月,热点城市在限购限贷政策的影响下,不仅成交量明显下降,房价涨幅也得到了遏制。但中国房地产发展到今天,规模已经足够庞大,靠零打碎敲的政策,是无法从根本上解决当下房价“暴涨”的难题的。

  对此,经济学家马光远认为现在更迫切的任务是——搞清楚中国究竟有多少房子。他表示:

  为什么在去库存的周期下,房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期?为什么大量的新增贷款进入到房地产领域,除了今年货币政策超预期宽松,以及全球的资产荒之外,笔者认为,最根本的原因是大家一直认为中国仍然缺房子,特别是大城市的房子。从数据的透明度而言,中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”,无论是房子的基础数据,房价的统计指标,土地供应,城市规划,住房需求等等,都基本是一笔糊涂账。

  就拿房子的基础数据来说,从1998年房地产市场化以来,中国究竟有多少房子,每个城市住房的存量究竟有多少,迄今没有任何部门做过统计。笔者在研究中国房地产问题时,最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京,北京现在究竟有多少房子,每年需要多少房子,未来10年北京新增人口究竟需要多少住房,住建部门没有任何权威的数据。记得有一年北京市公安局曾经有一个数据,大体是北京有380多万住户联系不到,当时被市场解读为北京空置380多万套房子,尽管有关部门对此进行否认,但究竟真正有多少房子,仍然成谜。

  基于此,笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查,搞清楚中国究竟有多少房子,搞清楚每个城市究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了,房价怎么走,其实老百姓都会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账,成为一个秘密,房子的稀缺就会成为炒作的工作,房价的暴涨就会成为常态,房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了,也才能为未来的房产税提供基础数据,才能为房地产政策提供最基本的决策依据。

  稳定房价说难很难,说简单也很简单,只要做到房子供需数据的完全透明,只要做到土地供应不搞饥饿营销,只要把住房保障和住房市场厘清边界,房价自会回归理性。在房子基础数据残缺不全的情况下,就会出现人为制造短缺的各种恐慌,从而导致房价非理性上涨。

  中国楼市空置率统计之“难”

  事实上,不仅是“中国有多少房子”的问题,作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标,住房空置率一直备受关注。近些年来,中国楼市空置率高企的话题屡被提及其中数据的出处不一。从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。

  那么,统计究竟难在何处?

  “国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母,以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子,得出的数据。”中国房地产协会秘书长顾云昌表示,但具体到中国,要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。

  他解释,首先,统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年,将近30年的时间里,住宅数量有了巨大的改变,包括扩大、拆迁等,房屋总量这一基数很难统计清楚,“和国外相比,中国的基础资料不全,人口变化和城镇发展又太快,统计数据很难跟上现实的步伐”。

  其次,数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面,调查难以覆盖全国所有的城镇情况;另一方面,住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说,再者,有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积,“但实际上,两者并不等同”。

  2015年5月,《新华每日电讯》的一篇文章援引国家统计局相关人士的观点称:

  “从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”

  中国楼市空置率究竟有多高?

  空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%至20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

  中国地产市场中空置率具体是什么水平,目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果,还是值得参考的,比如:

  第一,中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%;一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外,中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。

  空置住房占用的银行贷款属于资本闲置,降低了金融市场的效率。截至2013年8月,空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%,在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%,是社会资源的巨大浪费。

  第二,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民曾2015年春会期间表示,中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积高达10亿平方米。

  第三,腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率22%,二线城市24%。

  从空置率数据中,可以得到两点结论:一是中国的空置率比较高,整体接近或达到了严重积压的警戒线;二是二三线城市的空置率问题要更严重,一线城市相对好些。

  从住宅看,中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。

  从商铺看,一线空置率较低,三四线较高。大城市的商业要比中小城市发达很多,一线城市商铺的空置率非常低,普遍在10%以下。从赢商网大数据中心得到的数据显示,2015年中国二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高,但一线城市的商铺空置率很低。


  具体到城市而言,一线城市中上海的空置率最高,在10%以上,2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低,仅有5%,且2015年稍有下降。


  二线城市中,东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%,远远超过其他二线城市,青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。


  综合自水母真探社、Wind资讯、泽平宏观等

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